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文：千一 老黄埔的竞争格局很清晰。 第一梯队，是5号线进入黄埔的鱼珠-文冲一带，这里是珠金琶最强辐射范围，也是第二CBD的高规划所在，代表楼盘是富颐、中鼎、城光，他们的价格站稳4.7-5万+/㎡，城光作为带头大哥，更是有冲6万的架势。 三盘各有优势，互为竞争对手，彼此掐得也很厉害。不过因为占据核心区域，当前货量不多，三盘的价格一直很傲娇，最近还在闹涨价，详看： 第二梯队，是往东的庙头板块，它的价值和价格比第一梯队低一个档次，因为属于核心区外延。它的优势在于有13号线南海神庙和5号线东延线庙头路双地铁加持，而庙头旧改是最大的增长变量。 代表楼盘是星航TOD、卓越招商臻珑府，价格在4.2-4.8万/㎡之间。这两盘呢内部相爱相杀，外部被两头压制，部分特价房有见“3字头”单价。 第三梯队，则是更往东靠、接近新塘的夏园、南岗板块。代表楼盘就是体量庞大的旧改项目——万科黄埔新城，以低价入市绞杀市场，从2字头单价卖到3.5-3.8万/㎡之间。 虽然如此，老黄埔3个梯度楼盘价差目前还是很明显的，不同预算和需求的客群会在3个区间里找到对应的选择。 上次，我们已经写了第一梯队3盘的市场动态：全面普涨。 这次把二、三梯队的盘跑了一圈，发现二三梯队的价格和客群虽是有差异，但部分客户会将三个楼盘进行对比，所以从这个角度上，第二梯队的双盘价格会被些许压制，推出特价房抢客 ，而假若黄埔新城继续涨价，那么其可能会失去自己的性价比优势。 放眼整个老黄埔，300万内，只有黄埔新城一个选择，没啥好纠结的。不想去增城，那300万内留在黄埔是更优的选择。 300-400万，可选黄埔新城、臻珑府、富颐，追求地段、学位选富颐，追求地铁+高使用率户型选臻珑府，追求舒适度，选择黄埔新城。 400-500万，第一梯队里只能买北向三房，但在第二、三梯队楼盘里可以选择南向的三至四房产品。从品质感和户型设计上，星航、臻珑府比较能打，二黄埔新城属于有限预算里住大房子。 500-600万，可以在整个老黄埔里随便挑了。除了富颐暂时没货，以及城光只能买北向三房，剩下都能挑得不错的。 去到700万+总价，有且只有城光。 嗯，如果你还是不知道具体怎么选，可以加园长助理小园微信，帮你分析。 具体来看下二、三梯队各盘情况。万科黄埔新城，涨价也不影响走量3月11日，黄埔新城全新三期中央组团涨价开卖（），400+套货，当天就去化了8成。 一个月后我再探现场，项目推售的2、6栋基本卖完，2栋已经无货，6栋只剩少量房源在清。 2栋卖得更快的原因在于：非超高层、货量本身比较少，且东南向无遮挡望公园、景观视野更好。 项目预计4月中旬就会补货加推1栋、7栋产品，户型产品和2、6栋一致，上一波没买到的同学可以蹲一波这个。 其中1栋是普通高层，33层高，两梯六户，包括75㎡、88㎡三房，105㎡四房，142㎡四+1房；7栋是超高层，50层高，三梯六户，包括88㎡三房、125㎡四房。 加推的价格暂未知。不过可以参考2、6栋的价： 75㎡三房，总价约280万，折合单价3.7万/㎡；88㎡三房，总价约320万，折合单价3.6万/㎡；105㎡四房，总价约400万，折合单价3.8万/㎡；125㎡四房，总价约450万，折合单价3.6万/㎡；142㎡四+1房，总价约510万，折合单价3.6万/㎡。黄埔新城涨价也能卖得不错，市场愿意买单，主要还是在于性价比优势： 1、有5号线东延线地铁的加持，保盈大道距离项目1.2公里，算是个地铁盘； 2、项目提前把配套补齐，部分园林已经建好展示，商业有融德里，学校引入了广铁一中，内外部还有多个公园，从各方面踩准买房同学的需求点； 3、项目展示面、风格偏年轻化，符合当下年轻人的审美潮流； 4、3万多的价格，在整个老黄埔仍旧是价格低点。 卓越招商臻珑府清货ing 特价房低至4万/㎡位于庙头板块的卓越招商臻珑府，21年开卖至今，600多套货，如今也进入清盘阶段。 臻珑府的优势在于直通天河的5号线地铁在家门口，搭配非常能打的高使用率户型产品，即便在旧改供应很大的黄埔是能够跑赢的，它的标签属性很强。而后来者近地铁的很少，能做这么高使用率户型的更少，因为旧改项目为了高利润一般都会挤压得房率。 项目只剩2栋余货在售，货量只有几十套了，今年上半年就能够全盘清货。 其中，79㎡三房余货20套左右，单价4.5-4.6万/平，总价351-359万；89㎡三房余货只有个位数，单价4.5-4.6万/平，总价400-409万；115㎡四房余货3、40套，单价4.3-4.5万/平，总价495-518万。部分特价房，单价低至4万/㎡。但是要求7天给首付并网签。 星航TOD特价房低至3.9万/㎡！和臻珑府直面刚的星航TOD，在主打5号线庙头地铁口的优势下，产品走了差异化路子，低密小洋楼&高层+围合式园林+不错的户型+楼下商业，也抢了一波客。 目前，项目主卖3栋98㎡三房，以及4、5、6栋101-119㎡四房产品。其中119㎡只剩低楼层房源，115㎡剩顶楼或者8楼以下产品，3栋还有115户型踢腿待推，推出时间待定。 在售户型具体价格： 3栋98㎡，01、02单元总价约438-448万，折合单价4.5-4.6万/㎡；03、04单元，总价410-420万，折合单价4.2-4.3万/㎡。4栋115㎡，03单元总价520-530万，04单元总价540-550万，折合单价4.5-4.8万/㎡；119㎡，05单元总价550-560万，折合单价4.6-4.7万/㎡。6栋101㎡户型，03单元总价415-425万，折合单价4.1-4.2万/㎡。5栋的03，6栋的05单元的101㎡，总价448-458万，折合单价4.4-4.5万/㎡。另外，小洋楼也同步在售，其中中间层价格约770-830万，顶楼价格约830-930万。 值得一提的是，项目101㎡四房目前正在清货中，特价房已经低至3.9万/㎡，比正常价低2-3千/㎡。 好了，如果你考虑在老黄埔买房，想知道更多一手动态，或者正在纠结怎么选，可以扫码添加园长助理小园，帮你分析。